Contratti di locazione e pandemia da Covid-19

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L’obbligo di rinegoziare le clausole del contratto che si sono squilibrate a causa dei divieti e limitazioni posti dalle Autorità per fronteggiare la pandemia

Fin dall’inizio dell’emergenza Covid-19, ormai quasi un anno fa, moltissimi esercenti hanno manifestato grosse difficoltà nell’affrontare i canoni di pagamento delle locazioni dei locali, relativi a contratti stipulati in periodi pre-pandemia e quindi decisamente onerosi nel momento in cui le attività sono state ridimensionate negli orari o addirittura sospese.

A poco sono serviti gli interventi del Governo, con l’introduzione del credito d’imposta pari al 60% del canone, in quanto per poterne beneficiare occorre prima aver pagato il corrispettivo intero.

Di fronte alle legittime richieste degli esercenti, diversi proprietari si sono resi disponibili a rivedere al ribasso il contratto (raramente) o a dilazionare nel tempo i pagamenti (più spesso).

Molti sono, tuttavia, i casi di proprietari del tutto insensibili alle richieste dei locatari, che quindi in qualche caso si sono rivolti al giudice per far valere le proprie ragioni chiedendo addirittura lo sfratto per morosità del conduttore inadempiente e così la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale.

Si sta, quindi, formando una cosiddetta “giurisprudenza di merito”, vale a dire una serie di sentenze emesse da vari Tribunali Italiani e relative motivazioni, che danno una sorta di “direzione” sui comportamenti che si possono e debbono tenere in questa situazione del tutto nuova. Alcuni indirizzi giurisprudenziali sono in contrasto tra di loro.

A ciò si aggiungano vari articoli pubblicati nella materia tra cui anche una Relazione dell’Ufficio del Massimario e del Ruolo della Corte di Cassazione (Rel. n. 56), risalente allo scorso luglio, che affronta il tema dell’impatto dell’emergenza Covid-19 sui contratti commerciali.

La crisi epidemiologica, che ha determinato una flessione dei consumi, unita ai numerosi interventi normativi, quali ad esempio il distanziamento, la riduzione dell’orario e la sospensione dell’attività dei pubblici esercizi, hanno avuto effetti particolarmente negativi sulle attività, portandole a non poter mantenere fede agli impegni contrattuali.

D’altro canto, anche la posizione del proprietario dell’immobile è altresì meritevole di tutela considerato che anche quest’ultimo, a causa dell’epidemia, può avere sostenuto costi o aver visto decrementi di ricavi inattesi.

In tutti questi casi, viene naturale chiedersi chi tra il locatore e il conduttore debba sopportare il rischio di questo straordinario e imprevedibile evento pandemico. Nell’affrontare il tema, nella relazione in oggetto si fa riferimento al “dovere di negoziazione”, valorizzando il principio di buona fede oggettiva (art. 1375 Codice Civile) e il dovere inderogabile di solidarietà (art. 2 Costituzione), alla luce del particolare momento storico.

Insomma: il dovere di correttezza e di leale collaborazione tra le parti assume oggi un ruolo centrale per la conservazione degli interessi in gioco.

La rinegoziazione del contratto di locazione, pertanto, diventa un passaggio obbligato, di fronte a un fatto imprevedibile che ha decisamente alterato l’equilibrio degli obblighi contrattuali in capo ai contraenti.

Va osservato, a scanso di equivoci, che il dovere di rinegoziazione impone alle parti di intavolare nuove trattative, ma non di concludere un nuovo contratto. Nel caso in cui il proprietario sia sordo alle richieste del conduttore, ci si può rivolgere al giudice per richiedere una sospensione o riduzione del canone, nonché una revisione o scioglimento del contratto.

Attenzione: la materia delle “locazioni” è sottoposta alla disciplina della “mediazione obbligatoria” ex art. 5 D. Lgs. 28/2010 e, pertanto, prima di andare in giudizio, tranne casi particolari, occorre tentare tale strumento di soluzione alternativo di risoluzione dei conflitti per il tramite dei propri legali (del proprietario e dell’esercente) al fine di addivenire ad un’auspicabile conciliazione stragiudiziale al di fuori delle costose aule dei Tribunali.

Quelle sopra fornite sono indicazioni generiche e di massima: le situazioni vanno valutate caso per caso, sulla base dell’andamento aziendale (perdita di ricavi), dei contenuti del contratto di locazione e altri aspetti.

Si ricorda che APPE, anche per il tramite di professionisti convenzionati, può assistere i propri associati: il primo incontro è gratuito e, in caso si decida di proseguire, vengono applicate tariffe agevolate. Per maggiori informazioni è possibile contattare la Segreteria dell’Associazione (tel. 049.7817222 – email appe@appe.pd.it)



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